As novas regras do licenciamento urbanístico entram em vigor em 1 de outubro de 2026, mas o prazo de 20 dias não corresponde ao tempo total entre a entrega inicial e a licença. Aplica-se à decisão final de certos pedidos de obras de edificação e demolição, depois de cumpridas etapas anteriores do processo.
Em 18 de setembro, estas alterações ainda não estavam em vigor. O Decreto-Lei n.º 108/2026, publicado em 29 de maio, reviu o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação. O diploma foi corrigido pela Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1. O Decreto-Lei n.º 155-B/2026 adiou a entrada em vigor principal para 1 de outubro. A Portaria n.º 320/2026/1, que aprova modelos e elementos instrutórios, começa a produzir efeitos na mesma data.
Quando se aplicam os 20 dias?
O artigo 23.º do RJUE, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, fixa 20 dias para a deliberação final sobre as obras de edificação e demolição identificadas no artigo 4.º, n.º 2, alíneas c), d), f), h) e i). O mesmo artigo prevê 45 dias para operações de loteamento e 30 dias para obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos.
Nos pedidos de edificação abrangidos, a contagem dos 20 dias começa com a apresentação dos projetos de especialidades e outros estudos. Se esses projetos tiverem acompanhado o requerimento inicial, começa com a aprovação do projeto de arquitetura. Também pode começar após a receção dos elementos admitidos em audiência prévia. O artigo 20.º estabelece uma fase própria para apreciar o projeto de arquitetura, pelo que os 20 dias não substituem todo o percurso anterior.
Exemplo hipotético: imagine que o projeto de arquitetura de uma moradia já foi aprovado e que os projetos de especialidades só são entregues depois. É essa entrega, e não o primeiro pedido feito meses antes, que serve de referência para o prazo final previsto no artigo 23.º. Suspensões, consultas ou elementos em falta podem alterar o percurso concreto.
O silêncio da câmara vale como aprovação?
O artigo 23.º prevê o deferimento tácito: a aprovação que pode resultar da falta de decisão da câmara dentro do prazo aplicável. O artigo 111.º do RJUE remete ainda para o artigo 130.º do Código do Procedimento Administrativo, que regula os efeitos da falta de notificação da decisão. A regra não torna conforme um projeto que viole planos, servidões, restrições ou outras normas aplicáveis.
A contagem deve ser confirmada no processo concreto, incluindo o ato que iniciou o prazo, a forma legal de contar os dias e eventuais suspensões. O simples facto de terem passado 20 dias desde a entrega de documentos não permite concluir que se formou uma aprovação.
Pode começar logo a obra?
Não. Os artigos 4.º-A, 80.º e 80.º-A do RJUE exigem outros passos. A licença deve estar titulada com os documentos aplicáveis, incluindo o comprovativo do pagamento das taxas, o último requerimento e, no deferimento tácito, o comprovativo de submissão. Antes da execução, têm ainda de ser entregues os elementos relativos à obra e a câmara deve ser informada da intenção de iniciar os trabalhos até cinco dias antes.
O regime novo aplica-se aos procedimentos iniciados depois da entrada em vigor e aos anteriores que ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar, segundo o artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 108/2026. Para avaliar um terreno antes da compra, consulte também como pedir informação prévia sobre a viabilidade de construção. Em qualquer processo real, confirme a fase, os documentos e as condicionantes com a câmara e os técnicos responsáveis.
Imagem de capa: ilustração gerada por IA, sem representar um imóvel, pessoa ou acontecimento real.
