Num crédito para construção, o banco pode aprovar um montante total sem o entregar todo no início. Em produtos deste tipo, o dinheiro é normalmente libertado por tranches, ou parcelas, à medida que a obra avança e as vistorias confirmam a fase executada. O calendário, os documentos, os custos e o valor de cada libertação dependem da proposta e do contrato do seu banco.
O dinheiro é entregue todo no início?
Não é essa a lógica dos produtos consultados. O Santander explica que o capital é libertado por fases e que uma vistoria antecede cada libertação. O Banco CTT também relaciona as tranches seguintes com a evolução da construção. Estes exemplos confirmam o mecanismo geral, mas não tornam universais as percentagens, o número de tranches ou o prazo anunciados por cada banco.
Na prática, a obra pode gerar uma despesa antes de a tranche seguinte ficar disponível. Combine com o empreiteiro um plano de trabalhos e pagamentos compatível com as regras do crédito. Guarde ainda uma margem própria para diferenças entre orçamento e custo real, trabalhos não previstos e intervalos entre a fatura, o pedido de vistoria e a libertação do dinheiro.
O que paga durante a construção?
Durante o período de utilização ou carência, os produtos consultados preveem o pagamento de juros sem amortização de capital. O Santander esclarece que os juros incidem sobre o capital já utilizado; confirme a base de cálculo e os encargos na sua proposta. Isto não significa financiamento gratuito nem perdão de capital: o montante utilizado continua em dívida e a fase de amortização começa nos termos contratados. Pergunte também por seguros, avaliações, vistorias, comissões e impostos aplicáveis.
O custo mensal pode aumentar a cada tranche, porque há mais capital utilizado. Peça ao banco uma simulação que mostre a evolução prevista e teste no seu orçamento um atraso da obra.
O que deve estar confirmado antes de começar?
Separe três decisões. Primeiro, confirme a viabilidade do projeto, do terreno e da construção; consulte o guia sobre viabilidade antes de comprar terreno. Depois, feche um orçamento de obra com fases, materiais e responsabilidades. Por fim, obtenha a decisão do banco. Uma aprovação urbanística não assegura a aprovação do crédito.
O Banco de Portugal determina que a instituição avalie a solvabilidade e só conceda o crédito quando considere provável o cumprimento do contrato. Rendimentos, despesas, responsabilidades de crédito e outras circunstâncias do cliente entram nessa análise.
O que comparar na FINE e no contrato?
A Ficha de Informação Normalizada Europeia, ou FINE, apresenta as principais condições e custos. Na aprovação, o banco deve entregar uma nova FINE com as condições acordadas e a minuta do contrato; a proposta fica vinculativa para a instituição durante pelo menos 30 dias e existe um período mínimo de reflexão de sete dias, segundo o Portal do Cliente Bancário.
Antes de assinar, confirme por escrito:
- valor e condição da primeira tranche;
- marcos da obra que permitem pedir as seguintes;
- quem pede e paga cada vistoria;
- comprovativos exigidos e prazo esperado de libertação;
- condições da última tranche e da passagem à amortização;
- solução prevista se a obra atrasar ou ultrapassar o orçamento.
Compare a TAEG, que exprime o custo anual global, o montante total a reembolsar e os encargos. O spread, a margem do banco na taxa de juro, é apenas uma parte dessa análise. Some estes valores ao seu plano global com o guia de custos de construção e trate as condições comerciais publicadas como exemplos sujeitos a atualização e aprovação individual.
Imagem de capa: ilustração gerada por IA, sem representar um imóvel, pessoa ou acontecimento real.
