Vender a casa e comprar outra não elimina automaticamente o IRS sobre a mais-valia. O regime de reinvestimento em habitação própria e permanente exige condições sobre os imóveis, os valores, os prazos e a declaração de rendimentos. Este guia trata dessa mudança de residência, sem abranger os regimes próprios de reinvestimento em arrendamento ou em produtos financeiros. Código do IRS, artigo 10.º.
O ganho da venda e o dinheiro disponível são contas diferentes
Comece por reunir os valores e as datas da compra e da venda. O apuramento fiscal pode incluir a correção monetária do valor de aquisição, quando tenham passado mais de 24 meses, e despesas elegíveis devidamente comprovadas. Por isso, uma simples subtração entre os dois preços pode não chegar. Código do IRS, artigo 50.º.
As despesas necessárias ligadas à aquisição e alienação e os encargos de valorização comprovados dos últimos 12 anos têm regras próprias. Guarde os documentos e confirme quais são aceites na sua situação. Uma estimativa de obras sem fatura não demonstra uma despesa realizada. Código do IRS, artigo 51.º.
Quanto é necessário reinvestir?
A referência legal é o valor de realização, descontada a amortização do empréstimo contraído para adquirir a casa vendida. Não é apenas o lucro. Na nova compra, distinga os capitais próprios do novo financiamento. O reinvestimento parcial pode excluir apenas uma parte proporcional do ganho. Código do IRS, artigo 10.º, n.os 5 e 12.
Exemplo para organizar os valores
Considere este caso fictício, com os valores fiscais coincidentes com os preços e todas as restantes condições do regime preenchidas:
Parcela | Valor |
|---|
Venda da habitação | 300 000 € |
Amortização do empréstimo da aquisição dessa habitação | 100 000 € |
Valor de referência para reinvestir: 300 000 € − 100 000 € | 200 000 € |
Preço da nova habitação | 280 000 € |
Novo empréstimo | 80 000 € |
Capitais próprios aplicados na nova compra: 280 000 € − 80 000 € | 200 000 € |
Neste exemplo, os capitais próprios aplicados igualam os 200 000 € de referência. A tabela não calcula a mais-valia nem o IRS e não inclui impostos, formalização ou outros custos da operação. Para organizar esses pagamentos, consulte o dinheiro necessário além do empréstimo.
Que prazos e condições confirmar?
O prazo geral permite reinvestir nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda. É necessário declarar a intenção e o montante no IRS do ano da venda. A casa vendida deve ter sido a residência própria e permanente, comprovada pelo domicílio fiscal, durante os 12 meses anteriores à venda ou, se anterior, ao reinvestimento, salvo exceções legais.
Na aquisição de outra casa, esta deve ser afeta à residência no prazo de 12 meses após o reinvestimento, com o domicílio fiscal fixado. Existem regras adicionais para construção, obras, localização dos imóveis e apoios públicos. Código do IRS, artigo 10.º, n.os 5 e 6.
O que preparar antes de assumir a nova compra?
Junte as escrituras ou documentos de aquisição e venda, o comprovativo do empréstimo amortizado, as faturas das despesas e as datas do domicílio fiscal. Acrescente o orçamento da nova casa e a parte que prevê financiar.
Leve estes elementos à Autoridade Tributária ou a um contabilista certificado para confirmar o tratamento fiscal. Para o novo financiamento, esclareça separadamente as condições com o banco ou um intermediário autorizado. A análise do crédito não substitui a confirmação dos impostos.
