Para preparar a compra, some a parte do preço que o banco não financiar, os impostos e as despesas do processo. Depois, reserve separadamente o dinheiro de que vai precisar para mudanças, pequenas obras e imprevistos. A entrada, por si só, não representa o custo inicial completo.
O exemplo abaixo considera uma pessoa residente fiscal em Portugal, uma casa no Continente para habitação própria e permanente e as tabelas fiscais de 2026.
Separe o preço, o empréstimo e a entrada
Numa compra de 250 000 €, com um empréstimo aprovado de 225 000 €, faltam 25 000 € do preço para pagar com capitais próprios. Trata-se de uma hipótese: o montante que cada banco aceita financiar depende da operação.
Se já entregou 10 000 € de sinal que o contrato imputa ao preço, esse valor faz parte dos 25 000 €. Nesse exemplo, restariam 15 000 € dessa parcela para o momento da compra. Não conte o mesmo sinal duas vezes e confirme no contrato como é abatido ao preço.
Acrescente os impostos da compra e do crédito
O IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, depende de fatores como o valor, o destino e a localização do imóvel. Em regra, a base de cálculo é o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário, o valor fiscal da casa. Há também Imposto do Selo sobre a aquisição, sujeito às isenções aplicáveis. Autoridade Tributária — compra da casa.
O selo da compra e o selo sobre a utilização do crédito são cobranças diferentes. A tabela geral prevê 0,8% para a aquisição e 0,6% sobre um crédito com prazo igual ou superior a cinco anos, quando esses impostos são devidos. Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 e 17.1.3.
Exemplo: casa de 250 000 €, sem isenções
Admita um empréstimo de 225 000 € a 30 anos, valor patrimonial não superior ao preço e ausência de benefícios fiscais:
Parcela | Valor |
|---|
Parte do preço não financiada | 25 000,00 € |
IMT: 250 000 € × 7% − 10 457,96 € | 7 042,04 € |
Imposto do Selo da compra: 250 000 € × 0,8% | 2 000,00 € |
Imposto do Selo do crédito: 225 000 € × 0,6% | 1 350,00 € |
Subtotal antes das restantes despesas | 35 392,04 € |
O IMT usa a tabela de habitação própria e permanente no Continente, em vigor desde 1 de janeiro de 2026. AT — tabelas práticas de IMT, tabela I.
Os 35 392,04 € não são um orçamento final. Faltam os encargos efetivos do processo e a reserva que decidir manter. Se o financiamento for menor, ou o valor fiscal superior ao preço, a conta também muda.
Que despesas ainda faltam?
Peça os valores de avaliação, comissões, formalização e registos, incluindo os impostos que incidam sobre esses encargos. Confirme as isenções e o que já está incluído em cada orçamento, para não somar a mesma despesa duas vezes. O serviço Casa Pronta, por exemplo, tem custos que variam com o processo e o número de imóveis; o agendamento gratuito não significa que todos os atos sejam gratuitos. Justiça — Casa Pronta.
Organize os pagamentos por momento: antes da compra, no ato da compra e nos meses seguintes. Seguros, condomínio e despesas correntes devem entrar no orçamento mensal; não os confunda com um custo único de aquisição.
E se tiver acesso a apoios?
Refaça a conta apenas com os benefícios confirmados para a sua situação. A isenção fiscal e a garantia pública são medidas diferentes: não trate uma como prova de acesso à outra.
Consulte quem pode beneficiar do IMT Jovem e o que significa o reforço da garantia pública. Antes de assumir compromissos, confirme o financiamento, os impostos e os restantes custos com as entidades que vão tratar da compra.
