Uma simulação ajuda a perceber como o montante, o prazo e a taxa influenciam os pagamentos. O resultado depende dos dados introduzidos e dos encargos considerados. Antes de usar o valor no orçamento, confirme o que está incluído e quais são as hipóteses da conta.
Pode experimentar o simulador de crédito habitação do Banco de Portugal. O CréditoCasa disponibiliza este guia informativo; não produz aqui uma proposta de financiamento.
Comece pelo montante que pretende pedir
O preço da casa e o empréstimo são valores diferentes. Por exemplo, numa compra hipotética de 200 000 €, se o financiamento considerado for de 180 000 €, introduza 180 000 € no campo do empréstimo. Os 20 000 € restantes são parte do dinheiro necessário para a compra, antes de impostos e outras despesas.
Para preencher a simulação, tenha à mão o montante, o prazo, a modalidade e o valor da taxa, além dos custos que a ferramenta permita indicar. Num empréstimo que já existe, use a dívida atual e o prazo restante. O manual do Banco de Portugal mostra os campos e explica como testar alterações.
Uma prestação menor pode significar mais juros
Considere 180 000 €, com uma taxa anual nominal hipotética de 3,5%, mantida durante todo o empréstimo:
Prazo | Prestação mensal | Total de juros no cenário |
|---|
30 anos | 808,28 € | 110 980,96 € |
35 anos | 743,92 € | 132 447,72 € |
No cenário mais longo, a prestação baixa 64,36 €, mas os juros acumulados aumentam 21 466,76 €. As contas consideram pagamentos mensais constantes, sem carência nem encargos adicionais. Os totais são calculados antes do arredondamento das prestações; num plano bancário podem existir pequenos acertos.
Este exemplo ilustra o efeito do prazo. Não indica qual é o prazo disponível ou adequado para uma pessoa e não representa uma oferta comercial.
O que deve ler além do valor mensal?
Há três medidas diferentes: a TAN descreve a taxa de juros; a TAEG agrega os custos do crédito numa percentagem anual; o MTIC apresenta o montante global a pagar, incluindo o capital. A prestação isolada não resume todos esses custos. Banco de Portugal — custos do crédito.
Para comparar resultados, mantenha o mesmo montante, prazo e modalidade de reembolso, e confirme se entram os mesmos seguros, comissões e serviços. Verifique também por quanto tempo vigora a taxa inicial. Uma promoção de dois anos não descreve, sozinha, os pagamentos dos anos seguintes.
Se a taxa puder variar, os totais assentam em pressupostos. Não são uma previsão garantida da Euribor ou do que pagará ao longo de décadas. O artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 explica os pressupostos da TAEG quando há taxas variáveis.
A simulação já é uma aprovação?
Não. A decisão depende da análise da instituição. Numa simulação de empréstimo apresentada por uma instituição ou intermediário, a informação personalizada consta da FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia. Quando há aprovação, é entregue uma nova FINE com as condições aprovadas. Banco de Portugal — como contratar.
Guarde a data e os pressupostos da simulação. Ao pedir esclarecimentos, pergunte que custos faltam, quanto dura a taxa apresentada e que condições precisam de ser cumpridas.
Antes de escolher um orçamento para a pesquisa de imóveis, veja também quanto dinheiro precisa para comprar casa além do empréstimo.
