Comprar mais uma casa pode fazer aumentar o AIMI, mas o preço de compra, por si só, não determina este imposto. O ponto de partida é a soma dos valores patrimoniais tributários dos imóveis abrangidos, com as deduções e exclusões aplicáveis.
AIMI significa Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis. Este guia trata o caso geral de pessoas singulares; empresas, heranças indivisas e situações especiais exigem uma análise própria. Regras consultadas em 2 de outubro de 2026.
Que imóveis entram na conta?
Segundo o artigo 135.º-B do Código do IMI, o imposto incide sobre património imobiliário urbano, com exclusões previstas na lei. No caso habitual de um particular, contam as habitações e os terrenos para construção abrangidos. Não se deve somar indiscriminadamente qualquer imóvel.
A referência é o valor patrimonial tributário (VPT) inscrito na matriz: não é o preço do anúncio, o preço da escritura nem a avaliação do banco. Consulte esse valor na caderneta predial e confirme a titularidade e a quota de cada pessoa.
A dedução de 600 mil euros é por pessoa
O artigo 135.º-C prevê, em regra, uma dedução de 600 000 € para a pessoa singular. Não são 600 000 € por casa. Também prevê exclusões, incluindo imóveis isentos ou não sujeitos a IMI no ano anterior.
Existem exceções à própria dedução: determinados prédios devolutos ou em ruínas, nos termos dos artigos 135.º-C, n.º 4, e 112.º, n.º 3, não beneficiam dessa dedução. Confirme o enquadramento antes de aplicar a conta simples a uma casa para recuperar.
Exemplo: somar duas casas antes de calcular
Imagine uma pessoa com duas habitações abrangidas, das quais é a única proprietária, com VPT de 450 000 € e 250 000 €. Assumimos que nenhuma beneficia de exclusão e que a dedução geral se aplica integralmente. É um exemplo fictício, sem outros imóveis ou situações especiais.
Passo do exemplo | Cálculo |
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Somar os VPT | 450 000 € + 250 000 € = 700 000 € |
Deduzir o valor geral | 700 000 € − 600 000 € = 100 000 € |
Aplicar a taxa do exemplo | 100 000 € × 0,7% = 700 € de AIMI |
Neste exemplo, aplica-se a taxa de 0,7% prevista no artigo 135.º-F. Para patrimónios superiores existem taxas marginais de 1% e 1,5%, com regras próprias: não extrapole este cálculo multiplicando todo o património por uma única taxa. O AIMI também não substitui o IMI anual.
E se a compra for feita por um casal?
Casados ou unidos de facto que reúnam os requisitos podem optar pela tributação conjunta em AIMI. Nessa opção, somam-se os VPT de ambos e a dedução geral passa para 1 200 000 €, segundo o artigo 135.º-D. Não assuma que escolher IRS conjunto ativa automaticamente esta opção.
A declaração própria de AIMI é apresentada entre 1 de abril e 31 de maio; a opção mantém-se até ser renunciada. Confirme a opção registada e a titularidade nas Finanças.
O que confirmar antes de comprar outra casa
A situação relevante é a de 1 de janeiro do ano a que o AIMI respeita, conforme o artigo 135.º-A. A AT indica apuramento em junho e pagamento de uma só vez em setembro.
Antes da compra, reúna os VPT e quotas dos imóveis que já possui, junte os do imóvel pretendido e confirme as exclusões e a opção do casal. Se houver dúvidas de titularidade, usufruto, herança ou benefícios fiscais, peça esclarecimento à AT ou a um profissional habilitado. Esse encargo anual deve entrar no orçamento da futura casa, além da prestação e das despesas de manutenção.
Imagem de capa: ilustração gerada por IA, sem representar imóveis, valores fiscais ou um caso real.
