Comprar em planta significa assumir compromissos antes de poder verificar a casa concluída. Antes de pagar uma reserva ou sinal, confirme quem vende, que fração vai comprar, o preço total, o calendário da obra, os pagamentos, os acabamentos e as consequências de alterações ou atrasos. Estas condições devem ficar escritas; um desenho comercial ou uma previsão verbal não substituem o contrato.
Como verificar o promotor e o imóvel?
Peça a identificação da sociedade promotora e confirme quem tem poderes para assinar. A certidão permanente comercial disponibiliza os registos e pedidos pendentes da entidade. Confirme também a situação do prédio: a certidão permanente predial apresenta os registos sobre o imóvel e os pedidos ainda pendentes.
Solicite os elementos do projeto e esclareça em que fase se encontra o controlo municipal aplicável. Para perceber o que deve analisar antes da obra, consulte licenciamento de obras: o que muda em outubro de 2026. Não confunda a situação urbanística do empreendimento com uma garantia sobre o prazo de conclusão, a solvência do promotor ou a aprovação do seu crédito.
O que deve constar do CPCV?
O contrato-promessa de compra e venda deve identificar claramente as partes, o prédio e a fração, anexos como garagem ou arrecadação, preço, quantias já pagas, datas, condições e momento do contrato definitivo. Para edifícios já construídos, em construção ou a construir, o artigo 410.º do Código Civil estabelece requisitos formais específicos, incluindo reconhecimento presencial das assinaturas e certificação relativa à licença prevista nessa norma. Peça revisão jurídica independente antes de entregar uma quantia relevante.
Anexe a planta e um caderno de acabamentos concreto: materiais, referências, equipamentos, áreas e tolerâncias acordadas. Defina que alterações o promotor pode fazer, em que casos precisa da sua aceitação e qual é a solução se um elemento deixar de estar disponível. A DECO PROteste recomenda um caderno de encargos minucioso e um plano de trabalhos.
Como organizar sinal, reforços e pagamento final?
Não existe uma percentagem ou calendário universal. Registe o valor, a finalidade, a data e a condição de cada pagamento: reserva, sinal, eventuais reforços e saldo no contrato definitivo. Ligue os reforços a marcos verificáveis da obra e guarde recibos. Confirme ainda o que acontece a cada quantia se uma condição não se cumprir.
No contrato-promessa de compra e venda, o artigo 441.º do Código Civil presume como sinal a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor. As consequências do incumprimento dependem dos factos e do contrato. O artigo 442.º prevê soluções associadas ao sinal, mas isso não significa que qualquer atraso ou recusa de crédito dê automaticamente direito ao reembolso ou ao dobro.
E se houver atrasos ou o crédito não chegar?
O contrato deve distinguir uma data estimada de um prazo vinculativo e explicar notificações, tolerâncias, prorrogações justificadas e consequências de atraso ou incumprimento. Preveja também como serão registados defeitos e trabalhos por concluir antes do pagamento final.
A aprovação do banco é um processo separado. Se depende de financiamento, confirme antes de assinar que proteção pretende negociar e leia o guia específico sobre CPCV quando o crédito é recusado. Uma cláusula de financiamento mal definida pode não proteger o comprador no caso concreto; peça aconselhamento jurídico sobre a redação e não assuma que o sinal será devolvido automaticamente.
Imagem de capa: ilustração gerada por IA, sem representar um imóvel, pessoa ou acontecimento real.
